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房贷申请不易批．风险审核更严苛买房难建房也难

（关丹2日讯）金融界再缩紧购屋者房贷申请门槛，使本就低迷的房产买卖交易率深受影响，房屋发展商也同样面对严苛的指定银行（Panel Bank）风险审核条件，为解困境只能顺势而为调整开发房产计划模型、资金基础，以提高获批机率。

据大马房地产发展商公会（REHDA）日前发布2024年下半年房产领域调查报告，因房市需求与购兴低迷，加上购房者贷款申请多被拒，2024年下半年国内房产销售量大跌45%，令房屋发展商陷入即便有购买意向的买家，却仍然成交率低的被动困境。

据受访本地房屋发展商披露，近年在房屋业，面对的难关是一关比一关严峻，从最初的外劳问题，再到建材价暴涨，现如今，是房贷问题，所以，房产生意可说是陷入被动的处境。

他们说，买房在申请房贷款，会面对金融审核，最大的问题是在于购买者的净收入是否能达到银行制定容许批准房贷的门槛。

“以现今社会发展需求，个人财务负担太多，在扣除各项开支后，基本上可支配的净收入已不高，对此，一旦选购超出被银行鉴定为可负担的房产时，就会面对财务不过关的问题，无法一步到位地取得房贷批准。”

“如此一来，购屋者除了通过发展商建议向申贷条件较为放宽的小型金融公司尝试申请贷款之外，也只能退而求其次，挑选一些价位较低、可能地点较偏远的房产。”

他们认为购屋者在决定购置房产前，务必要先做好个人财务管理，只有具备良好的理财记录，基本上会更大程度地增加银行允许批准放贷的机率。

评估申贷标准严苛

关丹实纪发展有限公司负责人朱启文说，现在的生意可谓“难做”，发展商面对的不只是需设法帮助有意向购屋者争取银行批准房贷，尤其是买家一旦被大型银行拒绝，再转向放贷条信较宽松的小型银行或金融公司，但前题是购屋者基本财务能力能达到获批的门槛。

“至于发展商，也同样面对公司周转资金条件收紧的指定银行申请，不但审核流程所需时间更久，和所需文件也比以前更繁多，此举主要是银行提防沦为白象计划及降低房贷拖欠率的风险管理。”

他说，银行在评估申贷者财务能力方面有各种奇特标准，曾有年轻购屋者即便有家长为担保人仍被拒绝的案例，也有具定收入的购屋者因为所从事的行业被列为非稳定营生而拒绝，反之，公务员申请获批比例，明显比以往10人申请7、8人可过关，如今仅有半数获批的华裔买家更容易。

“无论如何，也庆幸政府推出为首购族提供房屋贷款利息所得税减免，或多或少对选择屋价较低的单层屋为房型的成交率有所帮助，也让此房型的发展商从中获得一些营利。”

Grand Elephant Property有限公司东主丘曜逢说，近年很明显房屋楼盘的销售成交率很慢，已取得“完工证”的滞销单位可能仍占30%，银行为降低欠贷风险，不再轻易放贷，主要是购屋者可支配净收入不达房贷申请门槛。

了解房产发展的人土都知道，银行也对为发展商提供资金贷款和成为指定银行的审核标准收紧，如限制同一区房贷的固打，不会吸纳负担全区房贷的风险，所以，房发公司需争取更多银行分担剩余房贷固打，如此也变相让买家有更多获得房贷的银行选择。

不论是银行、发展商及购屋者之间都存有互相牵扯的关系，加上建材成本高昂，屋价只涨不降，人们生活负担加重等因素使整体购买力下降，造成房产销量一再放缓，总而言之，有计划购买房产的消费群，需提前做好财务管理，减少负债和巩固稳定来源，以此提高银行同意放贷信任度。

东方产业代理陈秋和说，只要购屋者在财务管理有良好的记录，基本不会被银行拒绝放贷，但现代人无疑是负债太多，如车贷、教育基金贷款、卡债等累积下来的进出支记录，成了银行评估会否有足够承担净收入的参考标准。

“所以，建议在物色房型前，购屋者可先计算个人净收入，再参考可纳入选择的房型、地点，争取能够较轻松地得到房贷核准。”

关丹明辉发展有限公司董事经理蔡世才说，过度且缺乏节制的消费，通货膨涨导致入不敷出的生活压力，包括通过个人贷款解决眼下用钱所需也开始成为现代人应对生活的常态，但如此不明智的理财观念，只会令可支配的净收入越减越低，难以达到申请房贷款的通关门槛。

“毕竟银行方也是在商言商，需要确保资金周转链不会受拖欠贷款所累，对于欠贷风险的管理，会比以往更严苛，比起个人购买，双薪夫妻联名购屋会有更大的成功机率，至少两人总收入在扣除负债开支后，能挪用的净收入会比个人更高，因此，会鼓励购屋者尽可能联名买屋为佳。”